売却活動中のアパートで空室が発生してしまい、
さぁ、どうするか？という打合をオーナーさんとしてきましたのでちょっと御紹介です。

＜物件概要は以下の通り＞
・満室賃料収入：６００万円／年　
・物件の表面利回り７％
・木造２階建、築３０年
・都内私鉄沿線
この物件は総戸数６戸の木造アパートです。
築３０年ということもあるせいか、１０年以上の長期居住者が半分という入居状況。
長期間に渡って滞納もなく入居してもっており、
今後も是非、、、、と言いたいところですが、
オーナーにとっては一つ難点があります。
「家賃単価」
現オーナーが、旧所有者から買い受けた際には、
大規模修繕等は行っていない状況で引き渡しを受けております。
当時から入居中の住戸については、
修繕等が手つかずで、荒れ放題の時の建物グレードをベースに算定された家賃単価。
相場でざっと６万円後半から７万円前半の賃料が取れる１Kタイプですが、
現在の賃料は何と４．５万円以下。
風呂なしの和室でしたので致し方ない部分もありましたが。。
さて、売却依頼を受けている中で空室が発生した場合、対応は大きく２つ。
１．そのまま１戸空室状態にて販売継続
２．リフォームをして、満室稼働にして販売
今回の結論は迷わず「２．リフォームをして満室稼働にして販売」を御提案しました。
ナゼか？
すこしばかり計算をしてみます。
＜１．そのまま１戸空室にて販売継続＞
原状回復工事を行う程度では、募集賃料の変動は特になさそうですので、
年間満室賃料収入は変わらず６００万円。
表面利回り７％ですので、この物件の価値（価格）は
６００万／７％＝８５７０万円となります。
＜２．リフォームをして、満室稼働にして販売＞
リフォームにかかる費用は概算で１５０万円を予算計上しました。
（主な工事内容：ユニットバス交換、キッチン１２００ｍｍタイプ（ガス２口）に交換、クローゼット増設、床フローリング、壁天井クロス　等）
リフォームすることによる、賃料の改定額は
４．５万　⇒　６．８万と市場調査の結果査定しました。
予算通りのリフォームを行い、
査定通りの賃料で入居が決まれば販売価格はどうなるか？
年間の増加賃料は２７．６万円（６．８万－４．５万＝２．３万×１２カ月）
年間満室賃料収入＝６００万円＋２７．６＝６２７．６万円
１．同様、表面利回り７％で割り戻すと、
６２７．６万円／７％＝８９６５万円に価値（価格）が上昇しました。
価値の上昇は８９６５万円－８５７０万円＝３９５万円
リフォーム費用１５０万円を差し引いても、
最終的には２４５万円増加しそうです。
シュミレーション通り実行すれば、
１５０万円の追加投資をすることによって、２４５万円のプラスということになりますが、
何故このようなことが起こるのでしょうか？
ポイントは以下の式にあります。
収益還元価格V（価値）＝I（ネット収入）／R（資本化率のことで利回りがこれに相当します）
追加で投資したリフォーム費用以上に価値の上昇が見込まれるということです。
背景には、老朽化していて、修繕も何もしていなかった物件のオーナーが変わり、
大規模修繕を実施し、外構をきれいにし、設備を最新のものに更新した結果、
物件のR（キャップレート、利回り）が下がった（価値は上昇した）という点です。
外から見ればフルリフォームをしていても、
まったく手つかずの風呂なし住戸が、割安賃料のまま（当時は相場かな、、）残っていたので、
室内を現在の仕様、間取りにリフォームすることで増加した賃料の幅が大きかったということです。
それじゃあ、逆算的にリフォーム費用をいくらまで掛けられるか？
という疑問があるかもしれません。
参考までに、賃料増加が５０００円の場合で再計算してみると、
５０００円×１２カ月＝６万円
６０６万円／７％＝８６５０万円
８６５０万円－８５７０万円＝８０万
リフォーム費用１５０万円を掛けても、
価値の上昇は８０万円。
８０万－１５０万＝▼７０万円となり、
それじゃそのまま売却すればよかったじゃないか、、、となります。
追加投資をする場合、
価値の上昇がどれくらい見込めるか？
投資分析をおこなうことで、より具体的な判断ができます。
参考まで。

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