【収益物件コラム】低層住宅地、容積率80%、収益物件用地は可能か?
「容積率が200%以上確保でき、出来れば近隣商業地域の物件で1種100万以下の物件を送ってください、、、」
収益物件用地を探しているお客さんからは最もリクエストは上記のような内容です。
そして、事業化できる物件の内、
半数は確かに上記のような物件で、
半数は中高層住居専用地域等であることは意外と思われる方も多かもしれません。
一方当社では、ごくわずかではりありますが、容積率80%の低層住宅地域の物件を紹介することがあります。
「これでは、利回りが確保できないのでは?」
そんなコメントを即座に頂きますが、そこは「物件次第」。
例えば、以下の2つの物件の1種単価を比較してみると、、、
【例1】
エリア:目黒区某所
坪単価:200万
容積率200%
建ぺい率:60%
→→ 1種単価は200万/200%=100万/種
【例2】
エリア:杉並区某所
坪単価:130万
容積率80%
建ぺい率:40%
→→ 1種単価は130万/80%=162万/種
まだまだ高いですね。
ここで、地下緩和を適用して、半地下部分を作った場合の最大容積率は80%/0.7=114%です。
→→ 1種単価は130万/114%=114万/種 もう一息でしょうか。
建ぺい率が40%のエリアの敷地には周囲にかなり”ゆとり”が生まれます。
ですので、半地下部分のドライエリアも奥行きが2m以上取れる場合もあります。
こんな感じでしょうか。
【ポイント】
2階建て程度の低層マンションと、地上4~5階建て程度のマンションの違いを上げてみます。
1.杭工事のコスト
当然建物の平米当たりの荷重は低層の方が小さくなります。
よって低層は杭工事が安価に上がる可能性があるということです。
場合によっては、不要というケースもあります。
2.周囲の空き地を活用できる
この点は大きいです。大型バイク置場や駐車場を設置することで収支が改善することがあります。
接道間口や、敷地形状にもよりますので物件によって、
特に駐車場はエリアによってはマンション自体のリーシングを補完する場合もある位です。
3.高層階の賃料単価UP
当然ですが、賃料単価は上層階の方が割高になります。
4.建築単価の差
低層物件は、高層物件よりも、構造体の壁や梁の寸法を小さくできる箇所も発生します。
よって、経済設計が可能となります。
上記をふまえると、1種単価だけでは収支を判定することが現実的でない場合もあります。
案件ごとに、ボリュームチェックのパターンをあてはめて見ることで見えない”収入”得ることもあるのです。
(緒方 記)
2016/03/29