「容積率が２００％以上確保でき、出来れば近隣商業地域の物件で１種１００万以下の物件を送ってください、、、」
収益物件用地を探しているお客さんからは最もリクエストは上記のような内容です。
そして、事業化できる物件の内、
半数は確かに上記のような物件で、
半数は中高層住居専用地域等であることは意外と思われる方も多かもしれません。
一方当社では、ごくわずかではりありますが、容積率８０％の低層住宅地域の物件を紹介することがあります。
「これでは、利回りが確保できないのでは？」
そんなコメントを即座に頂きますが、そこは「物件次第」。
例えば、以下の２つの物件の１種単価を比較してみると、、、
【例１】
エリア：目黒区某所
坪単価：２００万
容積率２００％
建ぺい率：６０％
→→　１種単価は２００万／２００％＝１００万／種
【例２】
エリア：杉並区某所
坪単価：１３０万
容積率８０％
建ぺい率：４０％
→→　１種単価は１３０万／８０％＝１６２万／種
まだまだ高いですね。
ここで、地下緩和を適用して、半地下部分を作った場合の最大容積率は８０％／０．７＝１１４％です。
→→　１種単価は１３０万／１１４％＝１１４万／種　　もう一息でしょうか。
建ぺい率が４０％のエリアの敷地には周囲にかなり”ゆとり”が生まれます。
ですので、半地下部分のドライエリアも奥行きが２ｍ以上取れる場合もあります。
こんな感じでしょうか。

【ポイント】
２階建て程度の低層マンションと、地上４～５階建て程度のマンションの違いを上げてみます。
１．杭工事のコスト
　当然建物の平米当たりの荷重は低層の方が小さくなります。
　よって低層は杭工事が安価に上がる可能性があるということです。
　場合によっては、不要というケースもあります。
２．周囲の空き地を活用できる
　この点は大きいです。大型バイク置場や駐車場を設置することで収支が改善することがあります。
　接道間口や、敷地形状にもよりますので物件によって、
　特に駐車場はエリアによってはマンション自体のリーシングを補完する場合もある位です。
３．高層階の賃料単価UP
　　当然ですが、賃料単価は上層階の方が割高になります。
４．建築単価の差
　　低層物件は、高層物件よりも、構造体の壁や梁の寸法を小さくできる箇所も発生します。
　　よって、経済設計が可能となります。
上記をふまえると、１種単価だけでは収支を判定することが現実的でない場合もあります。
案件ごとに、ボリュームチェックのパターンをあてはめて見ることで見えない”収入”得ることもあるのです。
（緒方　記）

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