建物を新築するときに避けては通れない法規制の一つが「容積率」です。

容積率とは、その土地に建てることの出来る建物の床面積の割合のこと。

この容積率を算定する際の「容積算入床面積」には建物すべての床面積が含まれるわけではなく、建築基準法では様々な緩和措置を定めています。

例えば、マンション・アパートの共用廊下や共用階段。これらは全て容積率を算定する際の床面積には入りません。いわゆる「通路緩和」という緩和措置です。これは共同住宅のみで、長屋や店舗、事務所はこの緩和は適用されません。

そして「地下緩和」。地階の住宅の部分は全体の床面積の１/３までは容積率を算定する際の床面積には含まなくてもよいというものです。つまり、地下１階・地上２階建のマンション・アパートの場合、地下の住宅部分全体が容積率から除外できるというものです。これは共同住宅、長屋、戸建住宅が対象です。

それから「車庫緩和」。これは屋根付きの車庫の部分が全体の床面積の1/5までは除外できるという緩和措置です。車だけではなくバイク置場や、駐輪場にも適用されます。

その他、東日本大震災後の2011年9月には「防災備蓄倉庫に供する部分」や「蓄電池や自家発電設備、貯水槽の部分」の床面積の緩和（それぞれ全体の床面積の1/50や1/100の制限あり）が容積対象外になりました。

そして2014年7月からはエレベーターの床面積が容積率を算定する際の床面積から除外可能になりました。これまではエレベーターシャフトの芯々面積✕停止階数分の面積が容積対象床面積でしたので、結構大きな緩和措置なのです。例えば5階建てだと約3㎡✕5階分=15㎡の緩和です。

こうした緩和要件を活かすことで、都市計画に定められる容積率を上回る床面積の賃貸住宅を法に適合した形で建設することが可能になります。

賃貸住宅の価値はその収益性にあります。収益の源泉は賃貸面積です。賃貸面積を可能な限り大きくすることは収益を最大化する近道です。

（渡辺博之）

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