プール・トゥジュール・ツアーに行ってきました
5月25日にIREM-JAPANの総会が大阪でありました。
翌日、梶本CPMの企画運営する「プール・トゥジュール」という賃貸マンションを見学させていただくことが出来ました。急なお願いにも関わらず快諾して頂きました梶本CPMには感謝です。総会に参加した緒方・岡村・渡辺の三人で芦屋へ。
①プール・トゥジュール芦屋
芦屋という街は関西屈指の高級住宅街で、電車に乗っていても芦屋駅周辺だけはっきりと街並みが変わるのがわかるような高級住宅街です。
プール・トゥジュール芦屋は築34年のRC造のマンションを1棟まるごとリノベーションした物件です。
こんな感じの至って普通のマンションが（googlemapより）
パリにあるカフェのようなイメージに。
角地なので物件の顔となる部分に「Puur Toujours」のロゴ。
白と黒とこだわり抜いたピンク。テントは外から見ると黒、中から見るとピンクという素晴らしいアイデア！
そして元々は外廊下だったエントランスにはロートアイアンのゲートを設けてセキュリティを強化しています。
玄関ドアも塗装の仕方を工夫すれば額縁のようになり、雰囲気がでますね。
専有部分は至ってシンプルな色彩計画にしつつも、機能面ではこだわっています。間接照明とキッチンのカウンター、子育て世代を意識して、あえて和室を残していたり・・・。
賃料は築38年目の現在でも市場家賃よりも高く、空室期間もだいぶ短いそうです。
間取りは54㎡の2LDKが中心で、入居者は若いDINKSや子育て世代が中心とのこと。
1階のテナントに保育園が入っているのもポイントかと思います。
②プール・トゥジュール梅田ウエスト
大阪市北区のプール・トゥジュール梅田ウエストは野田駅という梅田から2駅という立地から、近年非常に人気で価格も上昇しているエリアだそうです。
建物は13階建72戸の高層マンションです。間取りは25㎡1Kタイプが中心です。
外観のタイルはシックなグレーですが、エントランスホールはビアンコカララ（白大理石）とピンクのモザイクタイルで統一されています。そしてアーティストの絵画を飾ってあります。可愛らしいですね。
1階のテナントにも可愛らしい外観の美容室がテナントとして入居していました。
③プール・トゥジュール・ブラン
プール・トゥジュール・ブランは東淀川区にある築47年のRC造マンションを1棟まるごとリノベーションした物件です。間取りは47㎡～52㎡の１LDKと２DK中心。
かつての建物は不良中学生のたまり場となっているような場所だったそうです。
それがハワイのサーフライダーのようなデザインのマンションにリノベーションされました。（googlemapより）
内装もウォークインクローゼットに明り取りを設けたり、寝室の収納に扉を設けずにコーナー型にしたりと機能面でも様々な工夫をしていました。
その結果、家賃は近隣相場よりも高く、空室期間も短くなったそうです。
④プール・トゥジュール・ラフルーレ
プール・トゥジュール・ラフルーレはプール・トゥジュール・ブランの向かいにある大通りに面する７階建のマンションで賃貸住宅70戸とテナントとして事務所とコンビニが入居しています。
賃貸住宅の間取りは2LDKです。
エントランスホールには元々花壇がありましたが、それを石張りの基壇にして、シンボルの「PT」の入ったランタンを置いています。そして、正面には間接照明。
こんなに素敵なエントランスホールへ変身！
大通りに面する事務所のファサードも黒くすることでぐっと高級感が増します。
⑤プール・トゥジュール・フィーユ・ドゥ吹田山手
吹田市の文教地区にある2015年築の新築マンションです。この物件の最大の特徴は1DK（単身者向け）と2LDK（ファミリー向け）のエントランスを別々に設けていることです。
吹抜のエントランスホールはファミリータイプ用です。
単身者用のエントランスホールも高級感が溢れています。
見学を終えて
以上、5件見学させて頂きました。そして不動産経営についても勉強になるお話をたくさん聞かせていただきました。
プール・トゥジュールを、投資したお金がどれだけ賃料上昇（＝物件の価値上昇）に寄与するかという「費用便益分析」という視点から見れば、
①物件の顔であるエントランスホール、外装を中心に積極的な改善を行うこと
②その一方で専有部はカウンターキッチンやウォークインクローゼットや動線計画などの間取りが重要で決して高価な材料を使用するわけではない
というメリハリを付けることが重要だと改めて認識しました。
リフレムでもリノベーションプロジェクト、どんどんやっていこうと思います！
渡辺博之