土地購入からの賃貸経営スタイル「土地からオーダーメイド賃貸」

立地も間取りもデザインも自由自在の不動産投資

西荻南PROJECT

竣工写真

物件概要

路線図

アクセス

ＪＲ中央線「西荻窪」駅　徒歩５分

住所

東京都杉並区西荻南３丁目

物件概要

１ＬＤＫ×６戸、１Ｋ×２戸

構造

壁式鉄筋コンクリート造地上４階建て

事業化の経緯

オーナーは複数の会社経営を行う企業家
都内各地に複数の賃貸資産を所有しており、今回は新規法人による投資案件。
ＪＲ中央線沿線は底堅い需要が見込め、大手ポータルサイトの人気投票ランキングでは「吉祥寺」「荻窪」「中野」が２０位以内にランキングされ相変わらずの人気路線である。本物件は「荻窪」「吉祥寺」の間の各駅停車駅「西荻窪」徒歩５分以内の物件である。駅からは商店街、又は高架下の「西荻窪マイロード」を抜けた先にあり、女性でも安心の立地である。土地の形状が旗竿状となっており、用地の取得コストは相場よりもやや低い一方、建築については「長屋」制限が原則かかっていた。長屋計画では容積率の消化はできずオーナーの期待する収益性は実現できないが、自治体との協議で土地の利用制限を一部設けることによって「共同住宅」の計画が可能となった。本物件は「地形、法規制」の壁を協議によってクリアできたことが事業化の決め手となった。

コンセプト

ＪＲ中央線「西荻窪」駅からは「西荻窪マイロード」を経由して高低差なくアクセスが可能である。途中にコンビニ、飲食店等、生活利便性の面でも大変高いエリアである。ターゲットは単身者、ディンクス、何れも底堅い需要が見込まれる。

コンセプト

企画のポイントその１　　【旗竿地で”共同住宅”を実現】

好立地、６ｍ道路という好条件にも関わらず、地形が不整形の為にプランニングに工夫が求めらた案件です。
Ｌ型地形の土地は「旗竿地として見なされるか否か？」が大きなポイントとなります。
当該物件も管轄機関との協議では原則「旗竿地」と認定されておりました。
旗竿地の場合は集合住宅でも各戸の玄関を１階に設けた、建築基準法上の「長屋」物件として計画する必要があります。この土地は容積率３００％もあり、必要な収益性を実現させる上では「長屋」ではなく共用階段を配置した「共同住宅」での計画が絶対条件でした。

そこで、管轄機関との協議を行い、土地利用計画上の様々な条件面での協議の結果、”一定の条件のもとには”旗竿地とはならず共同住宅が建設可能との認定を受けることができました。一工夫で収益物件用地として活用することが可能となった事例です。
又、プランニングの面でも様々な工夫を凝らしております。避難通路の取り方によっては、１Ｋタイプをメインとしたマンションでも可能ですし、１ＬＤＫタイプをメインとしたマンションでも可能でした。

企画のポイントその１

ワンフロア３住戸案（１Ｋ）とすると２住戸案（１ＬＤＫ）に比べると避難通路を増やす必要がありました。立地としてはどちらの案でも実現可能でしたが、地元賃貸客付け会社へのヒアリングや市場調査を経て、徒歩５分、閑静な住宅街という立地での築浅１ＬＤＫの希少性、建築コスト、施工性等を比較検証してワンフロア２住戸案（１ＬＤＫ）を採用した事例です。

企画のポイントその２　【充実の設備仕様】

単身者向けワンルームマンションはバブル期以降、大量に供給がされてきた。又、所謂ワンルーム条例の制限もあり都内のほとんどのエリアではワンルーム２５㎡規制がかかっている。本物件は規模的に条例対象外となり、面積制限は適用されない。コンパクトで家賃総額を抑えた事業計画を行い、特に設備面（ユニットバス、キッチン、洗面等）では競合との差別化を図った。施工会社の実績もあるカナダからの輸入材を利用し、特にワンルームのキッチンには珍しく天然御影石を用いたハイグレードの商品を採用している。

上記物件は平成２７年１０月末頃完成予定で現場進行中打合です。
進捗に関する情報は以下をご覧下さい。

西荻窪プロジェクト関連情報

      2017/08/08

 - プロジェクト, 竣工済プロジェクト