土地購入からの賃貸経営スタイル「土地からオーダーメイド賃貸」

立地も間取りもデザインも自由自在の不動産投資

中野PROJECT

ネスト中野　竣工写真

物件概要

路線図

アクセス

中央線「中野」駅　徒歩１１分

住所

東京都中野区新井２丁目（北口再開発エリアから徒歩６分）

物件概要

１Ｋ（ロフト付　ハーフメゾネットタイプ）×９戸

構造

壁式鉄筋コンクリート造地上３階建て

事業化の経緯

オーナーは多摩地区を中心に城南、城西地区で貸家業を営む事業法人。
相続税増税時代目前に控え、評価額圧縮を実行し相続税対策を着々と実行。
既に別の案件を中野５丁目で取得しており、今後の根強いニーズに期待しての追加購入案件。
アベノミクス効果により収益不動産市場は高騰、又建築資材の高騰による工事価格の上昇はあるもののプランニング、コンセプトに特徴を持たせることで高い収益性が期待できることから事業化。

コンセプト

中央線「中野」駅、徒歩１１分の立地ながら、再開発エリアからは徒歩６分、早稲田通りを挟んでアップダウン無しでフラットにアクセスできる好条件エリア。
近隣は金融機関の社宅が多数供給されており、閑静で治安もよい高級住宅街である。
ターゲットは上場企業勤務のサラリーマン、在宅系のクリエーター層、特に女性入居者を想定。
間取りは平均１９㎡１Ｋタイプ。しかし市場調査の結果１Ｋタイプは既に需要＜供給状態にあり今後の供給増加は容易に想定できる。そこで差別化を図る為、ロフト部分を確保し、食寝分離が十分できるように後述のハーフメゾネットタイプを採用。総戸数９戸の一棟マンション。

企画のポイントその１　　【ハーフメゾネット住戸】

新築での企画を行う際に市場調査を行っても、当社で主として扱っている東京１６区では大半のエリアで１Ｋタイプの需要＜供給の市場が形成されております。競合物件との差別化を目指し木造アパートでは”ロフト付”で計画される物件も多いです。「空間が広く見える」、「生活のメリハリが付けられる」、「居住空間が増える」等のメリットが一方、退室後の入居者のヒアリングをしてみると、「夏場暑い、、」「昇り降りが面倒」「掃除がしにくい、、、」等の声もあります。
そこで下図に示す「ハーフメゾネット住戸」では、玄関レベルをロフトと居室の中間に設けることで寝室スペース（ロフト）への昇降、維持管理の面での改善を行いました。又、玄関から階段を下りて天井高３ｍの居室に入るという空間の演出も実現できます。原稿では伝えにくい点が多いですのでご興味がある方は是非一度内覧ください。

＜ハーフメゾネット住戸＞

ハーフメゾネット住戸

企画のポイントその２　　【天空率のフル活用で収益性ＵＰ！】

土地は北６ｍ、西４ｍの接道があり、地区計画により道路後退が義務付けられている。
容積率２００％は比較的容易に消化可能。しかし一般的な１Ｋ賃料では期待するほどの収益性・利回りは実現できない。そこで着目したのが北西角地という立地。”天空率”という技術をフル活用することで”道路斜線が緩和”でき、高層化が可能となる。又日影規制の面でも有利にボリュームチェックが可能となる。

＜一般的なプランニング事例＞

一般的なプランニング事例

＜天空率を使ったハーフメゾネット事例＞

天空率を使ったハーフメゾネット事例

上記物件は平成２７年２月末竣工済みです。
工事経過や進捗に関する情報は以下をご覧下さい。

中野プロジェクト関連情報

      2017/08/08

 - プロジェクト, 竣工済プロジェクト