賃貸市場調査に駆り出す
賃貸市場調査で町に繰り出すことが多いです。
地元の不動産屋さんの店頭はやっぱ覗いてしまいますね。。。
市場調査は極力ネットを中心にデータ収集しますが、
やはり現地に行かないと分からい事もあるので、
こればかりはやってみないとわかりません。
ネットでは事前に以下の様な情報を収集します。
●沿線の賃料帯
●乗降客数の推移（都内でも増加している駅、路線もあれば、当然そうでない路線もありますからなね、、）
●近隣の再開発事業等の有無
●査定物件の競合エリアの推定
●過去の成約事例等から査定参考物件を選定
そして、現地では想定していたことの裏付けを取る感じでしょうかね。。。
●査定物件の周辺環境
（ネットで画像がみれるようになって、何となく気配はわかりるようになりあしたが、こればっかりは行ってみないと。隣地に凄そうな人がいたり、時間帯によっては音が出たり、、、。当然逆情報もあります。）
●日当たり、駅までの治安（特に女性の単身が歩いても不安にならないようなルートがあるかどうかはポイント）、騒音、等等
●新築をやる時は、図面を持ち込んで、インフラの確認や越境、境界、お隣との窓の御対面等
写真は地元にある不動産屋さんですが、
よく聞くのは賃料帯。
１Kなら６万円台、７万円台、８万円台、、
それを20㎡以下と、２５㎡程度に分けてさらに分類。
最後にどっちが客付けし易いですか？
１LDKも同様。
賃料の決定は「コンペア式査定賃料表」
CPM(米国公認不動産経営管理士)のリーシングの講義でも学びますが、
活用してます。
ここまでやればオーナーもわかってくれますし、
数字に自信が付いてきます。
不動産はカン、経験、度胸なんて言葉があるみたいですが、
AIもあるし、データがより重要で、
さらに、データをどう使うがもっと重要。
以前市場調査の専門家である清水千弘先生が仰ってたことばが印象的で、
「データはサイエンス」これを使うには「アート」が必要なんだと。
どう活用するかはコンサルの腕の見せ所です。
2016/06/18