収益物件の企画においては、容積率の消化はとても重要なポイントです。
但し、容積率を完全に消化できる用地であっても事業収支、投資分析が条件に合うかどうかは別問題です。
特に好立地案件では、用地価格が割高になるのは当然のことですが、立地・道路付けよっては「地下」を活用することによって収益性を大きく改善できる場合があります。
その際にポイントとなるのが「容積率の地下緩和」です。
■容積率の「地下緩和」について
建築基準法５２条３項には以下の記載があります
（条分引用）容積率の算定となる延べ面積には、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ一メートル以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積（当該床面積が当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の１／３を超える場合においては、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の１／３）は、算入しないものとする。

【例】
土地１００㎡　建ぺい率５０％、指定容積率１００％の土地の場合
＜算定例（地下緩和無し）＞
１階：５０㎡、２階：５０㎡、合計１００㎡が延べ床面積
＜算定例（地下緩和有り）＞
地下１階５０㎡、１階：５０㎡、２階：５０㎡、合計１５０㎡が延べ床面積
指定容積率は１００㎡×１００％＝１００㎡ですが、１５０㎡／３＝５０㎡が容積率不算入ができます。
１５０㎡－５０㎡＝１００㎡（指定容積率１００％相当）
「地下緩和」を使った結果床面積は１００㎡→１５０㎡となり１．５倍に増えました。
（但し、採光や換気等の住環境は地上階よりも劣りますので賃貸借部分として利用する場合は注意が必要です。）
上記が採用できる案件としては、建ぺい率が４０～５０％の比較的周辺の空地に余裕があり、かつ地階部分にも採光が確保できる南側道路の土地が候補として挙げられます。
完全な地下室ではありませんので、賃貸できる最低限の居住性の確保は大変重要なポイントです。

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