土地からオーダーメイド賃貸

土地も間取りもデザインも自由自在の不動産投資

メリット・デメリット

メリット・デメリット

「土地からオーダーメイド賃貸」とは立地も間取りもデザインも自由自在にセレクトできる新築一棟マンションの購入手法です。

東京の城南・城西の人気エリアを中心に土地探しから初めて、企画、設計、建設、入居募集、満室稼働に至る迄をワンストップでサポート致します。

一般的な建売方式との違いやメリット、デメリットについて解説させて頂きます。

1. 建売方式との違いについて

 不動産市場で販売される新築一棟マンションは既に建物が完成している「建売方式」の一棟マンションが主流です。既に建物は完成しておりますので建物のデザインや仕上がり状態、グレード感、具体的な賃貸入居状況、運営コスト、収益性について目で確かめてから購入することができます。また、購入後すぐに賃料収入を得る事も大きなメリットです。当然ですが、開発事業者には完成までの開発コストやリスク負担、その他販売経費が発生します。従って販売時点の価格には取得原価の他に事業者利益を上乗せした価格での販売をせざるを得ません。一方で「土地からオーダーメイド賃貸」方式では用地購入から建設発注、入居募集までを購入者(投資家)が自ら行います。開発に伴うリスクや金利の負担、竣工までの時間と手間はかかりますが、土地情報によっては時価相当額よりも割安に取得できる場合があるのが大きなメリットとなります。

2. 「土地からオーダーメイド賃貸」のメリット

1.立地が選べる:(郊外、バス便 → 都心、駅近)

 大きなメリットは何と言っても希望する「立地」を選んで、ニーズが高い間取り、デザインを実現できる点ではないでしょうか。部屋探しの条件で家賃は勿論のこと、それ以前に部屋をさがす立地の優先順位が高いことは誰も否定はしないでしょう。しかしながら、投資家の期待利回りを実現させる為には立地を妥協して物件を購入する場合が多いのではないでしょうか。中古物件を購入する場合と、収益物件の土地を探す場合で大きく異なるのはそもそもの物件の在庫数です。例えば東京都目黒区でレインズ(不動産業者間の情報共有サイト)に登録されている物件数をみても、売一棟マンションは数十件であるのに対して、売土地(5000万以上)は数百件もの情報が公開されております。一桁違う物件数が検索できるのです。希望のエリアで、状態が良く、希望に合った間取りの中古物件を探すことは難しいですが、希望のエリアに土地を見つけることは比較的容易であると考えます。

2.間取りが作れる:(市場ニーズに合った間取り)

賃貸物件で間取りを自由に作れるというのは、オーダーメイド方式の大きなメリットです。今後のニーズを見越して、1LDKで投資したい、バストイレは必ず別、収納は二間以上、エントランスはタイル貼で、設備は最新のもので、、なんて言う希望を詰め込むことができるのはオーダーメイド方式ならではです。

3.運営費・修繕費用を圧縮:(施工会社10年保証)

新築賃貸住宅を建築する場合は「品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)」によって、引渡しから10年間の品質保証(構造耐力上主要な部分,雨水の浸入を防止する部分)が施工会社に義務付けられております。又、内外装についても、施工会社のアフターサービス基準が定められております。中古物件の取引では売主の瑕疵担保責任が引き渡しから一般的に3か月で取引される場合が多いのに比べ、新築の場合10年間は雨漏り等の大きなトラブルから解放されるのです。運営コストに占める修繕費用が抑えられ、不用意な出費から解放される点は大きなメリットと言えます。
住宅用建物で鉄筋コンクリート造建物の法定耐用年数は47年です。資産管理法人や相続対策を必要とする個人向けの不動産融資は近年緩和が進み、低金利・長期融資が可能となっております。

<参考>国税庁HP:耐用年数(建物・建物附属設備)
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php
<金利>金利については金融機関の審査により決定されるもので、個別の属性や資産背景によって大きく異なります。具体的な融資条件は金融機関へご相談が必要です。

4.長期・低金利融資可能:(レバレッジを掛けやすい)
新築物件の大きなメリットの一つがメンテナンスコストです。新築住宅の取得契約には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」について10年間の瑕疵担保責任が義務付けられております。築古物件で発生する漏水被害等、不慮の出費を抑えられる点は大きなメリットです。

<参考>国土交通省HP:住宅の品質確保の促進等に関する法律
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000016.html

5.購入諸経費が低い:(建物の仲介手数料なし)
不動産を購入する際には、不動産取得税や登録免許税等の流通コストの他、仲介手数料や司法書士報酬が発生します。「土地からオーダーメイド賃貸」で一棟マンションを取得した場合、購入する不動産は土地のみで、建物は建設会社と工事請負契約書を交わして自ら発注して建設します。従いまして、建物相当額に対する仲介手数料が発生しない分、購入諸経費は安く抑えられます。

例:土地1億、建物1億、合計2億の一棟マンションの仲介手数料を約3%(約600万)とすると、土地からオーダーメイド賃貸の場合は建物の仲介手数料相当額(約300万)分諸経費が安くなりますので、仲介手数料は土地のみに発生します(約300万) 。

6.出口戦略のメリット
収益不動産の投資分析は、取得後の保有期間に得られる運用益の他、将来的な売却益までを含めたトータルの収益性(内部収益率)で判断をする必要があります。その際に大事になるのが出口戦略です。不動産価格には金融機関の融資姿勢が大きく影響しますが、金利・融資期間・融資比率を判定する上で不動産の残存耐用年数はとても重要な値です。仮に取得後10年後の残存耐用年数を構造別に比較すると、鉄筋コンクリート造(残存37年)、鉄骨造(残存24年)、木造(残存12年)となります。特に鉄筋コンクリート造については10年後の転売取得者が30年超の融資期間を組める点はメリットとなります。

 

2. 「土地からオーダーメイド賃貸」のデメリット

1.開発期間がかかる:(完成まで約1年)

 大きなデメリットはやはり完成まで時間がかかるということです。土地の売買契約を交わしてから、基本・実施設計、確認申請へと順調に作業を進めても着工までは3~4か月は必要となります。地上4階建ての賃貸マンションの施工期間は約7~8か月です。合計すると土地の売買契約から完成迄は約1年の期間を要することになります。中古物件であれば、引渡日から賃料収入が発生しますのでその点は大きく異なります。尚、施工期間中はつなぎ融資の金利払いが発生します。つなぎ融資の金利は長期貸付の場合よりも高い傾向にありますが融資を実行した分のみに発生します。詳しくは物件検討の際のシミュレーションシートで算出を行います。

2.開発リスク:地中障害物、建設中トラブル、近隣対策等

 新築工事をする場合、開発リスクがあることを忘れてはなりません。解体した家屋の下に廃材や資材が投機されていたり、昔の井戸が埋設されていたケースもあります。また、土地の売買契約の際には、「土地の隠れたる瑕疵」についてどのような瑕疵担保責任が売主に課せられるか確認が必要です。業界団体の土地売買契約書式で「引渡しから三か月」とされている責任負担期間については、マンションの建設の場合は注意が必要です。建設に関わるトラブルは、騒音・振動に関する近隣クレーム、境界付近の塀の紛争、日照やプライバシーに関する紛争等、程度を問わず可能性は常に存在しております。「土地からオーダーメイド賃貸」のサービスでは、事前の物件調査や売買契約特約等で可能な限りリスクを抑えることは可能ですが、全く無くすことはできませんので予めご承知おきください。