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収支・投資分析

収支・投資分析

 賃貸経営の収支分析方法は特に定められた計算式があるわけではありません。最近は不動産投資のセミナーや書籍も多数出版されており、様々な用語や指標が飛び交っております。当社では米国におけるプロの不動産管理者である(※)CPM(米国公認不動産経営管理士)としての知識の育成や能力の向上を目的とした教育プログラムをベースに算定しており、収支分析シートをご提案しております。

※CPM(Certified Property Managerサーティファイド プロパティー マネージャー)はプロパティーマネージメント業務に従事する人に対して米国シカゴに本部をおくIREM(Institute of Real Estate Management)が認定した教育課程を修了し、一定の試験に合格したものにIREMより与えられる称号である。詳細はアイレムジャパンのホームページをご参照ください。

IREMJAPAN/アイレムジャパン:http://www.irem-japan.org/index.html

 

収支分析の用語

 

【GPI:潜在総収入】

相場賃料で満室となった場合の年間賃料。賃料と一言に行っても、「募集中の賃料」「入居中の賃料」「事業収支を算定する為の賃料」等、様々な性質の賃料があります。新築物件の場合は周辺の成約事例事例から募集賃料と事業収支の為の賃料をご提案しております。尚、中古物件の場合はレントロール記載の賃料収入は入居時期等が異なっている為、相場賃料に引き直した賃料でシュミレーションする必要があります。

【空室率】

空室率には「時点空室率」と「稼働空室率」の2つの考え方があります。例えば総戸数が10戸のマンションで1月の繁忙期に3戸の空室が出たとします。1その場合、1月時点の空室率は3戸/10戸=30%となります。これを「時点空室率」と呼びます。時点空室率はよく管理会社の管理物件全体の空室率を比較する際に使われます。ただし、収支分析に使う空室率としては適当ではありません。なぜならこの3戸の空室全てがその後1か月で満室になっても、あるいは3か月で満室になっても時点空室率はあくまで30%で変わらないからです。そこで「稼働空室率」という考え方があります。これは文字通り稼働率を反映させた空室率の事で下記の算定式で表します。収支分析ではこの稼働空室率を使います。

稼働空室率=(解約戸数×平均空室期間)÷(総戸数×365日)

例1:総戸数10戸のワンルームマンションで、空室が2戸あり、それぞ45日間空室だった場合

稼働空室率=(2戸×45日)/(10戸×365日)=2.5%

例2:総戸数10戸のファミリーマンションで、空室が3戸あり、それぞ60日間空室だった場合

稼働空室率=(3戸×60日)/(10戸×365日)=4.9%

 

【OPEX:運営費】

賃貸経営をするうえで必要となる運営の諸経費。
具体的には固定資産税、都市計画税、賃貸管理費、共用部光熱費、清掃費用、受水槽清掃、消防設備点検、原状回復費、入居者募集費用(AD)、火災保険等が挙げられます。

【NOI:純賃貸料収入】

満室賃料収入から、空室損、運営費を控除した手取り収入。物件そのものの収益力を表す重要な値。

【FCR:総収益率】

 FCR=NOI/(物件価格+諸費用)
NOIの総投資額(諸費用や初期リフォーム費用を含めた)に対する割合。
いわゆる表面利回りとは異なり、空室損や運営費を差し引いた物件本来の力を表します。

【ローン定数:K%】

ローン定数K%=年間返済総額/借入残額
借入金額ではなく金利と期間によってきまる指標。
融資金の調達コスト(=貸し手側である銀行からみた利回り)と言える指標。K%とFCRを比較することでレバレッジ判定ができます。

【CCR:自己資本運用利回り】

CCR=キャッシュフロー/自己資金

事業に投下した自己資金に対するキャッシュフローの割合です。この数値が高いほどい投資の効率が高いと言えます。
一般的には購入後1年目のキャッシュフローで計算する場合が多いです。ROEやROIと呼ぶ場合もあります。

【BTCF:税引前キャシュフロー】

(賃料収入)―(空室損)―(運営費)―(ローン返済額)で算定されます。
実際にはこれから税金(所得税・住民税等)を控除したものがキャッシュフロー(税引き後)となります。

【借入償還余裕率:DCR=NOI/ADS(年間ローン返済額)】

ADS(年間ローン返済額)に対するNOIの比率です。 DCRの値が多きいほど借入返済に余裕がある状態を示しております。一般的には1.3以上を目安としております。

【損益分岐入居率:BER=(運営費+ローン返済額)/満室想定賃料収入】

 運営費とローン返済額の合計額の満室想定賃料収入に対する割合のことで、運営費とローン返済額の合計額をカバーする為にどれ位まで空室損等を許容できるかを表す指標。一般的には70%以下を目指します。

【レバレッジ効果】

賃貸経営は自己資金に融資を組み合わせて事業化する場合が多いですが、この組合せ如何によって収益性や投資効率が変化します。
よく言われる「レバレッジ効果」となどのような定義なのか、まずは基本的な仕組みを理解することが重要です。

 

例:1億円の収益物件を購入するとします。NOIは800万円とします。

この物件をすべて現金で購入した場合の利回りは、800万/1憶円=8%となります。

次に融資利用した場合ですが、Aさんが3000万円、知人のBさんが7000万円づつお金を出し合って共同出資でこの物件を購入したとします。
特別な取りきめがない場合、年間800万のキャッシュフローはAさんが240万円(利回り8%)、Bさんが560万円(利回り8%)という割り振りとなり、2者とも利回りでいえば同じ8%のリターンを得ることになります。

それでは次にBさんの代わりに銀行Cが7000万円を融資してくれた場合はどうでしょうか?
融資条件は、期間30年、固定金利2%、元利均等返済方式と仮定しましょう。
毎月の返済額は258,733円、年間返済額は3,104,796円となります。
年間のキャッシュフローは800万円-約310万円=490万円

Aさんは融資を利用することで利回りを490/3000万=16.3%に上げることができました。

 

このように融資をうまく活用して不動産を購入すれば、自己資金の運用利回りをUPすることができるのです。
これを「梃子の原理」に例えて「レバレッジ効果」と呼びます。

 

不動産を融資と組わせて購入する場合はこの「レバレッジ効果」が効いているか否かのチェックが大変重要です。
レバレッジ効果の判定は以下の3つの指標(FCR、K%、CCR)をチェックをすることで確認ができます。

K%<FCR<CCR →  レバレッジ効果(+)

K%>FCR>CCR →  レバレッジ効果(-)

レバレッジ