土地からオーダーメイド賃貸

土地も間取りもデザインも自由自在の不動産投資

購入までの流れ

事前打合から、土地探し、建設、満室稼働までの流れを解説させて頂きます。

 

1:事前打合・ヒアリング

土地探しを始める前に下記の個別打合をお願いしております。

①購入目的や資産背景、融資利用を含めた資金計画、投資方針について、当社の取引事例を踏まえて説明させて頂きます。

②ワンストップサービスの概要説明をさせて頂きます。メリット、デメリット、注意事項等、事例を踏まえて説明させて頂きます。

③上記の他、施工事例の見学や建設中物件の現場見学等は随時ぎ案内させて頂きます。

2:土地探し

具体的な土地探しを始めます。当社は城南地区、城砦地区での取引事例が多数ありますが下記の17エリアの物件情報を日々収集しております。当然エリアによって利回り(キャップレート)は異なります。各エリアの相場、賃貸需要、人口動態等の基礎データ、沿線毎の特色、市場の違いを確認の上、目的に応じて物件を選定して頂きます

<対象エリア>
千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・品川区・文京区・目黒区・世田谷区・大田区・杉並区・中野区・豊島区・練馬区・板橋区・三鷹市・武蔵野市

3:物件シミュレーション

検討の初期段階では物件概要書、地図、エリアの市場データの他に、当社独自の簡易収支表を添付しております。ボリュームチェック未了段階でも過去の事例に応じてプロジェクトの規模(総戸数、間取り内訳、総事業費)や想定利回り(上限、下限)を算出しております。検討するに値する案件か否かを見定めて頂く作業です。

4:詳細シミュレーション

シュミレーションの各項目を精査する作業を進めます。
・土地購入条件(価格、確定測量、融資特約、引渡し条件等)
・ボリュームチェック(戸数、階数、施工床面積、間取りと賃料の精査)
・賃料査定(近隣事例からのコンペア式賃料査定)
・融資特約の有無、有りの場合は事前審査(融資比率、金利、期間等)
・建設概算コスト(近隣地盤データ、工事見積、工程期間等)
・投資分析シート(ネット利回り、自己資本利回り、内部収益率等)

5:土地売買契約、プロジェクトスタート

具体的に土地の購入申し込みをして、売買契約を締結します。契約後ですが、融資特約がある場合はまずは本部承認段階まで早々に進めます。また確定測量の特約があれば土地決済・引渡しまで3か月程度の期間を要する場合もありますのでその間に設計打合等を進めることが出来ます。土地の決済が完了し、所有権移転が完了したらいよいよプロジェクトスタートです。

(補足)ワンストップサービスの業務分担

土地探しから設計、施工、賃貸管理に至るまで、賃貸経な営をワンストップでサポート致します。

当社及び協力会社との業務分担については以下の通りです。

●設計業務について
・土地購入前のボリュームチェックはCRAFTにて行います。
・土地購入後の基本設計業務についてはCRAFTにて行います。
・実施設計、確認申請業務については施工会社指定の一級設計事務所にて行います。
・施工監理業務については施工会社指定の設計事務所にて行います

●施工請負について
建設会社との協力体制はとても重要なポイントです。土地を購入して建設する場合、建設コストの査定を正確かつスピーディーに行う必要がありますので、賃貸集合住宅の実績が豊富にある施工会社をご紹介しております。原則は当社から御紹介しており、事前に施工事例、標準仕様、品質確認をして頂くことは可能です。尚、オーナー指定の施工会社にて工事を行うことは可能ですが、その場合、土地購入時の概算見積段階からのご協力をお願いしておりますので予めご承知おき下さい。

●賃料査定について
賃料査定については近隣の豊富な成約事例から各間取り毎(1R、1K、1DK、1LDK、2LDK)に加減点方式で査定をした賃料査定書を提出しております。当社グループPM会社ではマンション賃貸方式、家具付き賃貸方式、マンスリー賃貸方式のハイブリッド方式にて運営が可能です。好立地の新築一棟マンションの収益安定化、最大化を目指します。